柳州“学位锁定”风潮来袭 对楼市走向有何影响？
说到教育政策，必然让人从潜意识里关联起“学区房”。
近日，柳州公布了2022年秋学期拟实施“学位锁定”的学校名单，相信大家已经被这一新闻刷屏了，同时学区房也再度成为舆论关注的焦点。
为了让孩子赢在起跑线，家长们个个堪比当代孟母，使出浑身解数，或举家搬离住老破小，或掏高价，动用身边所有人脉。这其中，最直接也最常见的，就是买一套学区房。
然而，“学位锁定”正式实施后，“学区房永远涨，一房解千愁”的局面，恐怕要有所改变。学位锁定政策看似只是一个入学改革制度，但对子女就学、学区房的购买甚至楼市走向都会产生较大的影响。
首先，了解一下初步规定的学位锁定政策。根据相关规定，柳州学位锁定政策的具体原文是这样的：
通俗地说，学区内一套住房只允许一对夫妇的孩子在一个学制内（小学6年、初中3年）用以申请一次学位。如果同一套房有多个孩子申请，必须是相同的父母或法定监护人，其他家庭的小孩不得再以该套住房申请学位；如果使用祖辈房，该房屋只能用于其一个子女的孩子申请学位。
与此同时，针对进城务工人员随迁子女的就学也有了相应保障办法：
总结就是，符合以上条件的进城务工人员随迁子女，即使在好学校的学区里没房，也能拥有上好学校的机会。可以说，该政策给了这些家长们吃下一颗定心丸。
据悉，柳州暂时在学位紧张片区学校实行学位锁定政策，不会把范围扩大到全区，因此不会对大多数适龄学生造成影响。从今年秋学期开始将有9所学校实施学位锁定：
市潭中路第二小学本部、市滨江小学本部、市景行小学总部、市民族实验小学、市文韬小学、市德润小学、市箭盘山小学、柳南区实验小学教育集团智美校区、市第四十六中学教育集团本部附小。
这意味着，这些学校的小一和初一新生使用过的房屋信息将被锁定，学生在读期间（小学6年、初中3年）该房屋租给他人办理居住登记，甚至将房子卖给下家，这些家庭的孩子都不能再次以该房屋申请学位。
目前，柳州学位锁定的政策实施细则还未公布，届时柳州教育相关部门也会针对该政策制定具体的实施办法，柳房网将会持续关注最新消息！
出台学位锁定政策的原因
随着柳州城市的快速发展，吸引了大量人才涌入，其中不乏有在柳州安家落户的群体，随之而来的是其子女的教育问题。家庭户籍人口的增多，导致学校学位日趋紧张、教育资源分配不均衡的局面。在此背景下，实施学位锁定就显得尤为重要。
其次，有的家庭在小孩顺利入学一年级后，就将住房转售给其他人，新购房者入户后立马可以继续使用该房产所对应的学校学位，如此一来，学区房由于转售频次的增加，造成了同一住房重复申请学位现象严重。但一所学校的学位有限，需保障入学的学区生不断增加，其实是变相挤占了符合条件的进城务工人员随迁子女的入学机会。
所以，实施学位锁定的出台，是以缓解学位紧张、保证教育公平为主，进而起到减少学区房投机炒作行为的作用，避免义务教育资源与财富挂钩。
学位锁定对楼市有何影响？
1、学区房热度会有一定下降
从目前所发布的学位锁定政策来看，一套学区房相当于被限售6年甚至9年，大大降低了学区房的流通性和投资属性，购房者对住房的持有周期会有所拉长，因此未来学区房会有一定降温。
关于二手房市场：周转频次会明显下降
冲着学区去购买二手房的家长不胜其数，甚至为了优质学区而去买一套“老破小”。以前买房只需要关心具体的学校，未来则要关心这套房子是否还有学位名额，这一逻辑更适用于二手学区房的交易。
举个例子，王先生看中了李女士在河东某小区的房子，希望购买后立即入户就读房产所对应的德润小学。李女士也有意出售，但其女儿仍在读三年级，学位处于锁定期。即便王先生购买并入户了，在剩余的三年锁定期内无法使用房产所对应的学校学位，只能放弃购买。
显然，学位锁定将是影响二手学区房成交的重要因素。处于学位锁定期的二手学区房源，其转售难度将增大，避免了为了就学而集中在一些学区房当中高频的房屋买卖和租赁，抑制了学区房的过热和投机行为；同时也让购房者对学区房有更加理性的判断和购买欲。
如果你心仪学校周边的二手学区房，最好事先了解该套房源是否被“学位锁定”，否则有可能买了优质学区房，却无法上好学校。
关于新房市场：短期内影响不大
或间接性抑制学区房价格上扬
避免学位被占用的尴尬境地，新房依旧还是多数家长的首选。目前河东、柳北等区域都拥有优质的教育资源，即使学位锁定，在该区域拥有学区房的家庭总体上还可以享受较好的学区资源，短期内都不影响学区房价值。但该政策确实增加了进入优质学校的不确定性，可能会影响学区房的商品属性，从而导致学区房价格有所降温。
2、未来改善大户型或将成为主流
一般而言，小户型的学区房属性更强，需求更为旺盛。相当一部分家长群体，面对高价位的学区房，只能购买学区内总价比较便宜的小户型，以帮小孩成功入学进行布局铺路。
但这类房产面积太小，已经无法满足成长型家庭的实际居住需求，更何况二胎/三胎已经放开限制，学位锁定期间，家庭成员有可能会增加，购房者往长远考虑，对改善大户型的需求会有所增加。毕竟，同一套住房的学位重复申请，对直系兄弟姐妹并不影响。
所以，在学位锁定政策出台后，学区房增加了一个穿越家庭成长周期的考量因素。同时，以学区为卖点的小户型居住属性低被将被进一步放大，其学区房的实用价值也将大打折扣，可能会误伤购买小户型学区房的家庭。
3、倒逼房企注重产品力，住房回归居住本质
学位锁定政策后，房子捆绑的教育资源砝码会逐渐减轻，人们以后买房会相对冷静分析学区房的价值，可能更加关注房子本身的地段、商业、交通，尤其是产品品质。
对于开发商来说，需要重新审视市场，及时赛道转换，在产品本身下功夫，回归居住本质，而不是只利用学区“噱头”来取悦市场。
小结
柳州“学位锁定政策”的实施，意味着教育和房产的脱钩正在进行，教育资源均衡化、公平化将是大趋势。
总而言之，该政策短期内对学区房市场影响不大，毕竟政策全面执行起来仍需市场反馈和较长的实践过程；对于购房者来说，学区房换来的是教育机会成本与时间成本的节省，学区房的价值仍旧存在。长期来看，应该会间接弱化房产对应教育的关系，尤其是对老旧学区房的过度炒作，从而让学区房在置业中表现得更为理性。
就目前的楼市环境来看，优质教育资源聚集的片区仍是柳州置业优选。当然，在房产税呼之欲出、“房住不炒”的主基调下，未来具备居住属性的优质学区房更受欢迎。
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